В каких городах России квартиры ценятся дороже отдельных домов

Аналитический центр ЦИАН проанализировал, в каких городах РФ дома ценятся выше квартир и наоборот

Около 30% от площади жилой застройки крупных городов России приходится на частный сектор и современные форматы малоэтажного жилья (комплексы в составе коттеджей и таунхаусов). Как правило, эти объекты выпадают из рассмотрения аналитиков рынка. Они не относятся ни к "классической" загородной недвижимости, ни к городскому вторичному рынку, под которым обычно понимаются только квартиры. Общий объем этого сегмента составляет ~8% от всего вторичного рынка по числу объявлений (по совокупной стоимости доля выше, около 13-15%), а в ряде городов с большой долей частного сектора и более высокой популярностью образа жизни в собственном доме его доля доходит до 25% по числу объявлений и до 40% по выручке.

Средняя площадь домов и коттеджей, расположенных на территории столиц регионов, составляет 159 кв. м. По этому показателю лидируют Пермь (235 кв. м), Самара (211 кв. м) и Махачкала (197 кв. м). Попадание в тройку лидеров Махачкалы объяснимо традиционно большим размером домохозяйств в этой республике. В Перми и Самаре большая средняя площадь лота связана с тем, что в этих городах "внутренние пригороды", по сути, стали основным форматом дорогой городской недвижимости. Среди аутсайдеров по средней площади городских домов - Курган (100 кв. м.), Улан-Удэ (111 кв. м), Кемерово (112 кв. м).

Практически все дома продаются с собственным участком. Его средняя площадь - 7,7 соток. Стандартная нарезка земель в советское время в большинстве случаев предполагала выделение 6 соток на 1 домовладение (это правило использовалось не только для дачных массивов, но и для городских территорий).

На юге России площадь придомовых участков традиционно невелика (там во времена СССР часто на один участок площадью 6 соток размещали не 1, а 2 домовладения). Поэтому сейчас в Ростове-на-Дону, Махачкале, Владикавказе, Краснодаре средняя площадь придомового участка составляет менее 5 соток. Самые большие участки, прилегающие к домам, характерны для Хабаровска, Благовещенска, Белгорода (около 11 соток). Для городов Дальнего Востока характерны большие площади свободных земель, а в Белгороде формат городских коттеджей стал активно развиваться уже в постсоветский период, что определило более высокое качество этих объектов и, как следствие, большую площадь прилегающей территории.

В среднем 100-метровый дом на территории столиц регионов стоит на 33% больше, чем 60-метровая квартира.

Лишь в 7 из 57 проанализированных городов стоимость средней квартиры выше, чем цена дома. В Кургане, Архангельске, Уфе и Кемерово цена усредненного дома более чем на 5% дешевле, чем типовая "двушка" в многоквартирных жилых домах.

В случае со столицей Башкирии подобное соотношение объясняется большой площадью административных границ города (площадь муниципального образования "городской округ Уфа" на порядок больше основного ядра застройки). За счет более низких цен в многочисленных деревнях и поселках на периферии, а также небольшой площади частного сектора непосредственно в центре агломерации и зафиксировано подобное соотношение. В Кургане, Архангельске и Кемерово подобное распределение цен связано с преобладанием ветхого и устаревшего жилого фонда в сегменте "домов", худшим качеством городской среды в районах, застроенным частным сектором.

В перечне городов, где средние цены на дома заметно выше, чем стоимость квартир можно выделить несколько типологических групп.

- республики Северного Кавказа. В анализируемую нами выборку попали только Махачкала, Владикавказ и Нальчик. В столице Дагестана отношение цены дома к цене квартиры самое большое среди всех столиц регионов (разница составляет почти 2 раза), в главных городах Северной Осетии и Кабардино-Балкарии дома дороже квартир в 1,4-1,5 раза. В Чечне, Ингушетии, Карачаево-Черкесси, по всей видимости, фиксируется аналогичное соотношение цен, но города из этих регионов не попали в выборку из-за небольшого числа активных объявлений. Причина, как уже говорилось выше, в традиционно больших семьях, которым тесно в стандартных квартирах в домах советской постройки.

- Русские регионы юга. Краснодар, Астрахань, Воронеж, Ставрополь даже превратившись во времена СССР в города с населением в сотни тысяч жителей, сохранили в своем составе большие массивы, застроенные частным сектором. В отличие от Центральной России и Сибири, здесь проживание в собственном доме было сопряжено со вполне понятными преимуществами, связанными с лучшими агроклиматическими условиями. В указанных городах средний дом в 1,4,-1,7 раз дороже квартир.

- Регионы, граничащие с европейскими странами. В города-лидеры неожиданно попали столицы Псковской, Новгородской, Калининградской областей и Карелии. Несмотря на то, что ни климатические условия, ни исторические особенности застройки напрямую не способствовали активному развитию малоэтажного жилья, в этих регионах дома в 1,4-1,6 раза дороже квартир. Это можно объяснить лишь соседством со странами Западной и Центральной Европы, где этот формат жилья традиционно ценится выше, чем многоэтажная микрорайонная застройка.

Роль внутренних пригородов в развитии рынков жилья региональных центров, во многом, недооценена. В многих столицах субъектов дома и коттеджи занимают ту нишу, которая в столицах представлена многоэтажными комплексами бизнес-класса. Практически во всех городах за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга малоэтажное жилье представлено не только в пригородных зонах, но, зачастую, и практически в центре городов.

Табл. 1. Отношение средней цена квартир и домов/коттеджей в границах городов-столиц субъектов Федерации.

Численность населения

2018 квартал 1, ср. цена кв. м в квартирах

Лотов (домов, коттеджей) выведено в 2018 году

Средняя цена дома/коттеджа, млн руб.

Средняя площадь дома/коттеджа, кв. м

Средняя площадь участка, соток

Отношение средней цены типового дома к средней цене типовой 2-комн. кв-ры

Новосибирск

1603

61,5

2606

5,89

153

7,0

5%

Екатеринбург

1456

70,9

577

7,47

182

8,8

-4%

Нижний Новгород

1262

64,5

398

7,1

176

6,7

4%

Казань

1232

70,1

1148

7,75

175

7,4

5%

Челябинск

1199

40,3

817

6,65

190

8,1

45%

Омск

1178

44,9

1043

4,49

149

6,6

12%

Самара

1170

59,9

446

10,16

211

7,1

34%

Ростов-на-Дону

1125

62,7

6209

6,00

134

4,1

19%

Уфа

1116

64,6

628

5,26

146

8,3

-7%

Красноярск

1083

54,3

424

8,75

188

9,8

43%

Пермь

1048

53,3

576

9,89

235

9,7

32%

Воронеж

1040

45,3

750

7,21

174

6,8

52%

Волгоград

1016

47,9

1349

4,65

146

6,2

11%

Краснодар

881

49,6

3874

8,79

170

5,1

74%

Саратов

845

42,0

957

5,15

160

6,7

28%

Тюмень

745

60,0

1796

6,15

156

9,4

10%

Ижевск

646

46,7

462

4,65

147

8,8

13%

Барнаул

633

45,3

359

7,06

183

7,9

42%

Ульяновск

625

40,8

537

6,44

181

7,2

46%

Иркутск

624

59,3

831

7,23

160

8,9

27%

Хабаровск

616

72,5

190

8,22

163

10,8

16%

Ярославль

608

49,5

291

6,12

175

7,7

17%

Владивосток

607

93,5

н/д

н/д

н/д

н/д

Махачкала

593

45,4

118

10,3

197

4,1

92%

Томск

573

55,0

105

6,31

161

8,7

19%

Оренбург

564

41,8

338

4,21

134

5,2

25%

Кемерово

557

45,6

1541

2,89

112

9,0

-6%

Рязань

538

44,4

266

5,66

158

9,2

35%

Астрахань

533

40,9

637

6,26

174

6,1

46%

Пенза

524

44,4

393

5,41

175

8,7

16%

Липецк

510

43,2

222

4,40

140

8,4

21%

Киров

501

43,8

134

3,32

129

7,8

-2%

Чебоксары

489

45,6

152

5,34

143

6,5

36%

Тула

485

58,8

433

7,08

154

8,2

30%

Калининград

467

57,5

3036

9,07

175

6,2

51%

Курск

449

41,9

341

5,75

168

9,3

36%

Ставрополь

434

40,1

1483

6,02

175

6,2

43%

Улан-Удэ

432

47,8

390

3,18

111

8,0

-1%

Тверь

419

47,7

416

6,18

173

6,1

25%

Брянск

407

35,7

313

3,70

125

8,3

38%

Иваново

407

42,2

427

4,61

127

6,9

44%

Белгород

391

57,0

1222

4,95

133

11,3

9%

Владимир

356

50,4

224

7,52

182

7,9

37%

Архангельск

351

63,1

247

4,07

120

7,4

-11%

Чита

347

50,3

н/д

н/д

н/д

н/д

Калуга

342

58,4

1338

7,15

167

9,2

22%

Симферополь

341

73,3

н/д

н/д

н/д

н/д

Смоленск

330

43,6

369

4,97

166

10,2

14%

Курган

322

39,5

591

2,12

100

5,5

-11%

Орел

319

41,1

369

3,65

131

7,3

13%

Саранск

315

47,0

н/д

н/д

н/д

н/д

Вологда

313

42,9

101

6,14

169

9,7

41%

Якутск

308

62,9

н/д

н/д

н/д

н/д

Владикавказ

307

43,4

518

5,3

144

4,9

41%

Мурманск

298

52,0

н/д

н/д

н/д

н/д

Тамбов

290

43,6

772

3,96

127

7,8

19%

Петрозаводск

279

46,2

93

6,39

159

6,4

45%

Кострома

278

45,1

331

7,24

184

6,6

46%

Йошкар-Ола

267

39,2

85

4,93

154

10,0

36%

Сыктывкар

245

57,4

н/д

н/д

н/д

н/д

Нальчик

239

47,9

1252

7,45

173

6,2

50%

Благовещенск

224

60,7

76

6,39

169

11,2

4%

Великий Новгород

223

43,8

149

7,6

173

8,5

67%

Псков

210

39,3

133

4,65

136

10,5

45%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Методика. Сравнивалась средняя цена типичной квартиры со средней стоимостью дома площадью 100 кв. м. Цена квартиры рассчитывалась как стоимость квадратного метра, умноженная на 60 (метраж типовой "двушки"). Средняя стоимость дома/коттеджа была пропорционально приведена к строению площадью 100 кв. м. В выборке учитывались все дома (как выставленные на продажу ветхие строения под слом, так и современные коттеджи с ремонтом); не учитывались предложения по продаже частей домов.

Расчеты выполнялись по всем региональным центрам с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, где почти нет крупных массивов малоэтажного жилья) и в которых в экспозицию в 2018 году было выведено более 50 домов, коттеджей, таунхаусов. Учитывались только дома и коттеджи, расположенные в пределах городской черты (без прилегающих пригородных районов).

________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН - лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10 млн. уникальных пользователей.