Жилая недвижимость, вторичный рынок. Итоги 1 квартала 2018 г.

По итогам 1 квартала 2018 можно с уверенностью говорить о переломе падающего тренда на вторичном рынке жилья.

Продажа квартир в существующих домах (вторичка) восстановилась последним из сегментов рынка жилья после кризиса 2014-2017 гг. Первичный рынок (правда, в нём выход из кризиса был связан не сколько с ростом цен, а, прежде всего, с увеличением числа сделок) и сегмент аренды (ставки на нем небыстро, но уверенно растут в большинстве городов с середины 2017 года) демонстрируют позитивные тенденции уже на протяжении нескольких кварталов, а на вторичном рынке положительный тренд был зафиксирован лишь по итогам января-марта 2018 года.

Средние цены на квартиры выросли как в среднем по рынку, так и внутри всех групп региональных центров. Средняя стоимость квартир на вторичке в столицах субъектов Федерации (в выборку попали 66 городов с численностью населения более 200 тыс. жителей) по итогам 1 квартала 2018 составила 53,1 тыс. руб. (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), тогда как в 4 квартале 2017 она была равна 52,6 тыс. руб. (+0,95%). В годовом выражении (по отношению к итогам 1 квартала 2017) рост составил +1,14% (53,1 тыс. руб. против 52,5 тыс. руб.).

Среди городов с численностью населения более 1 млн жителей рост по отношению к 4 кв. 2017 зафиксирован в 13 городах из 15, в т. ч. в Москве и Санкт-Петербурге. Сильнее всего выросли цены в Казани, Нижнем Новгороде и Перми (+3,5%, +3,4% и +3,1% соответственно). Рост цен в Нижнем Новгороде и Перми объясняется более глубоким (по сравнению с другими городами-миллионниками) падением в острую фазу кризиса. Кроме того, в Нижнем Новгороде и Казани весной этого года запускаются важные новые станции метро ("Стрелка" и "Дубравная"). Продолжается снижение цен только в Челябинске (-2,4%) и Омске (-0,7%). Особенно заметен падающий тренд в Челябинске, где цены снизились и в квартальном, и в годовом выражении (на 8,2%). В годовом выражении рост цен зафиксирован в 11 городах из 15. Сильнее всего подросли цены предложения в Москве (+5,3%) и Санкт-Петербурге (+8,9%). В других города-миллионниках цены изменились не так сильно (всего по этой группе - +1,5%), но изменение тренда со стагнации на рост фиксируется практически в каждом из них. Рост цен в Санкт-Петербурге связан с постепенным выходом на вторичный рынок многочисленных студий в недавно сданных новостройках на периферии, что искусственно завышает среднюю цену квадратного метра.

Рост рынка подтверждается и ростом числа сделок. К примеру, в Московском регионе (Москва и Московская область) по итогам 1 квартала 2018 года было заключено на 9% больше сделок, чем в аналогичный период 2017 года. В отличие от предыдущих периодов динамика на вторичном рынке сопоставима с трендом на рынке новостроек (в нем в январе-марте 2018 в Москве и Московской области было заключено на 17% договоров больше, чем год назад).

В городах с населением от 500 до 1000 тыс. жителей восстановление рынка идет медленнее. Изменение цен по отношению к предыдущему кварталу по этой группе городов составило +1,0% (в годовом выражении +1,6%). Рост цен за квартал зафиксирован в 12 городах из 19, за год - в 11 из 19. По отношению к 4 кварталу 2017 года сильнее всего выросли цены предложения в Рязани, Махачкале, и Ижевске (+7,2%, +6,3%, +3,5% соответственно). Наиболее заметное снижение зафиксировано в Краснодаре (-3,7%), Оренбурге (-3,0%) и Барнауле (-2,8%).

В центрах субъектов Федерации с населением 200-500 тыс. жителей изменения ценового тренда пока заметны слабее всего. Средние цены по группе за квартал не изменились (+0,1%). В годовом выражении рост составил +0,4%.

Ключевыми факторами разворота падающего тренда по итогам 1 квартала стали:

Снижение ипотечных ставок. Падение ставок по ипотечным кредитам ниже психологически важного уровня в 10,0% привело на вторичный рынок новых покупателей. Несмотря на всю широту ассортиментной линейки на рынке новостроек, далеко не все жизненные сценарии закрываются именно предложениями на первичном рынке.

Сокращение разрыва между ставками на первичном и вторичном рынках. На протяжении острой фазы кризиса ипотечные ставки для новостроек были ощутимо ниже (в том числе за счет мер господдержки). Это привело к перераспределению спроса между сегментами рынка. Многие из покупателей новостроек в 2015-2017 гг. выбрали именно квартиру в строящемся доме, в том числе, из-за неподъемно высоких ставок по ипотеке на вторичке (12-14% годовых).

Роста реальных располагаемых доходов населения. В феврале и марте 2018 года Росстат впервые за долгое время зафиксировал рост реальных располагаемых доходов населения по отношению к предыдущему месяцу (до этого в кризис положительные значения этого индекса фиксировались лишь в единичных случаях в январе/декабре, статистика по которым искажается разным числом рабочих дней в разные годы).

Основной вклад в изменение тренда со стагнирующего на растущий внесли предложения в более современных домах, в том числе, в недавно сданных новостройках. Доля этого жилья в общем объеме предложения растет (к примеру, сейчас на рынок активно попадают квартиры, купленные в 2014 году в рамках спасения сбережений от девальвации), качество продукта в современных домах комфорт-класса выше, чем в жилом фонде, построенном во времена СССР.

Методика - расчеты выполнены по ценам предложения по объявлениям, опубликованным в открытых базах данных по продаже квартир. Выборка очищена от дублей, предложений в новостройках, элитного жилья, объявлений с нерыночными параметрами сделки (рента, продажа комнат, долей, срочный выкуп и пр.). Учитывались только предложения в административных границах городов, являющихся столицами субъектов Федерации с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Грозного).

Табл. 1. Динамика цен на вторичном рынке по группам городов (в зависимости от численности населения).

Численность населения

2017 квартал 1

2017 квартал 4

2018 квартал 1

изменение к предыдущему кварталу

изменение к аналогичному периоду 2017

Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения)

Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения)

Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения)

%

%

>5 млн жителей

160,5

169,1

170,1

+0,6%

+6,0%

1-2 млн жителей

57,0

56,7

57,6

+1,5%

+1,0%

0,5-1 млн жителей

50,1

50,4

50,9

+1,0%

+1,6%

0,2-0,5 млн жителей

48,8

48,9

49,0

+0,1%

+0,4%

все города из выборки

86,7

89,5

90,1

+0,7%

+3,9%

все города из выборки (кроме Москвы и Санкт-Петербурга)

52,5

52,6

53,1

+0,95%

+1,14%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 2.

Численность населения, тыс. жителей

2015 квартал 1

2016 квартал 1

2017 квартал 1

2017 квартал 4

2018 квартал 1

изменение к предыдущему кварталу

изменение к аналогичному периоду 2017

Москва

12381

202,7

191,0

184,5

193,1

194,2

0,6%

5,3%

Санкт-Петербург

5282

111,8

105,7

104,3

113,0

113,6

0,5%

8,9%

Новосибирск

1603

66,3

63,8

60,1

60,9

61,5

1,0%

2,3%

Екатеринбург

1456

79,4

68,6

70,3

70,7

70,9

0,3%

0,9%

Нижний Новгород

1262

71,8

65,8

61,5

62,4

64,5

3,4%

4,9%

Казань

1232

72,0

67,6

67,4

67,7

70,1

3,5%

4,0%

Челябинск

1199

47,4

40,5

43,9

41,3

40,3

-2,4%

-8,2%

Омск

1178

52,7

48,7

44,3

45,2

44,9

-0,7%

1,4%

Самара

1170

66,8

60,3

58,1

59,3

59,9

1,0%

3,1%

Ростов-на-Дону

1125

63,3

63,3

60,7

60,7

62,7

3,3%

3,3%

Уфа

1116

70,5

62,3

62,8

64,5

64,6

0,2%

2,9%

Красноярск

1083

60,3

51,2

56,1

52,8

54,3

2,8%

-3,2%

Пермь

1048

57,1

55,6

54,1

51,7

53,3

3,1%

-1,5%

Воронеж

1040

52,1

46,5

44,2

45,0

45,3

0,7%

2,5%

Волгоград

1016

52,8

52,4

50,4

46,9

47,9

2,1%

-5,0%

Краснодар

881

59,9

50,7

49,5

51,5

49,6

-3,7%

0,2%

Саратов

845

47,2

44,8

40,5

41,2

42,0

1,9%

3,7%

Тюмень

745

64,1

55,4

57,9

59,1

60,0

1,5%

3,6%

Ижевск

646

50,5

46,1

45,9

45,1

46,7

3,5%

1,7%

Барнаул

633

56,3

45,2

44,9

46,6

45,3

-2,8%

0,9%

Ульяновск

625

45,0

43,2

39,0

40,1

40,8

1,7%

4,6%

Иркутск

624

58,2

62,3

62,2

58,5

59,3

1,4%

-4,7%

Хабаровск

616

78,8

73,3

73,7

71,6

72,5

1,3%

-1,6%

Ярославль

608

58,2

50,9

51,5

49,6

49,5

-0,2%

-3,9%

Владивосток

607

90,0

85,4

86,0

91,0

93,5

2,7%

8,7%

Махачкала

593

44,7

42,6

39,8

42,7

45,4

6,3%

14,1%

Томск

573

55,4

50,7

50,4

53,9

55,0

2,0%

9,1%

Оренбург

564

53,0

47,2

43,8

43,1

41,8

-3,0%

-4,6%

Кемерово

557

56,4

46,0

42,8

45,5

45,6

0,2%

6,5%

Рязань

538

50,8

47,3

47,6

41,4

44,4

7,2%

-6,7%

Астрахань

533

45,6

42,5

43,2

41,0

40,9

-0,2%

-5,3%

Пенза

524

49,1

48,0

45,7

44,9

44,4

-1,1%

-2,8%

Липецк

510

50,1

47,5

44,9

43,4

43,2

-0,5%

-3,8%

Киров

501

52,4

46,9

40,4

43,6

43,8

0,5%

8,4%

Чебоксары

489

56,3

48,5

47,6

46,0

45,6

-0,8%

-4,1%

Тула

485

63,0

58,9

58,5

55,8

58,8

5,4%

0,5%

Калининград

467

66,4

59,7

55,4

53,8

57,5

6,9%

3,8%

Курск

449

47,1

41,3

40,6

42,3

41,9

-0,9%

3,2%

Ставрополь

434

41,6

40,5

37,9

41,4

40,1

-3,1%

5,8%

Улан-Удэ

432

51,1

45,2

47,6

45,9

47,8

4,2%

0,5%

Тверь

419

59,0

53,6

49,2

48,4

47,7

-1,4%

-3,0%

Иваново

407

51,3

46,6

43,4

43,8

42,2

-3,6%

-2,7%

Брянск

407

45,6

40,2

38,8

36,3

35,7

-1,7%

-8,0%

Белгород

391

65,0

60,5

54,9

59,3

57,0

-3,9%

3,8%

Владимир

356

57,1

52,0

48,2

50,9

50,4

-1,1%

4,5%

Архангельск

351

59,4

61,7

62,9

61,3

63,1

3,0%

0,3%

Чита

347

29,8

44,3

49,8

51,7

50,3

-2,8%

0,9%

Калуга

342

68,3

62,5

59,0

58,5

58,4

-0,2%

-1,0%

Симферополь

341

79,1

76,0

69,1

72,0

73,3

1,8%

6,0%

Смоленск

330

50,3

44,7

41,1

42,1

43,6

3,6%

6,1%

Курган

322

42,9

42,7

39,0

35,4

39,5

11,6%

1,3%

Орел

319

45,4

41,9

42,4

40,4

41,1

1,8%

-3,0%

Саранск

315

57,0

51,9

47,0

49,9

47,0

-5,7%

0,1%

Вологда

313

50,6

48,6

45,3

42,5

42,9

1,0%

-5,3%

Якутск

308

95,2

98,0

70,5

72,9

62,9

-13,7%

-10,8%

Владикавказ

307

53,0

46,3

47,1

42,1

43,4

3,1%

-7,8%

Мурманск

298

63,1

53,9

50,7

50,6

52,0

2,7%

2,5%

Тамбов

290

47,4

45,7

43,6

44,5

43,6

-2,0%

0,0%

Петрозаводск

279

50,1

46,7

49,6

46,8

46,2

-1,2%

-6,8%

Кострома

278

50,0

46,4

42,8

43,7

45,1

3,3%

5,4%

Йошкар-Ола

267

49,1

42,9

38,7

40,3

39,2

-2,7%

1,3%

Сыктывкар

245

68,9

55,9

49,5

55,0

57,4

4,3%

15,9%

Нальчик

239

56,7

49,1

48,1

50,6

47,9

-5,3%

-0,3%

Благовещенск

224

72,5

51,9

55,1

58,6

60,7

3,6%

10,2%

Новгород

223

50,9

46,3

42,7

42,2

43,8

3,8%

2,6%

Псков

210

46,0

46,3

39,8

40,1

39,3

-2,0%

-1,3%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН